房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，保利發(fā)展如何實現(xiàn)自我超越？

中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2022的市場寒冬之后，在2023年春暖花開之際，迎來積極信號。3月27日，保利發(fā)展研究院發(fā)布（點擊閱讀白皮書原文，以下簡稱“白皮書”），稱當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展” 的關(guān)鍵時期，中長期支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。未來 5 年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在 10 萬億元以上，新房 及二手房年銷售額合計將超 20 萬億元。今年春節(jié)以來，各地房地產(chǎn)市場的陸續(xù)回暖已部分印證了市場從短期低谷走向長期平穩(wěn)的判斷。保利發(fā)展研究院在白皮書中指出，我們堅定看好中國房地產(chǎn)行業(yè)。未來房企的核心競爭力，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，能否準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。在市場變化中尋求發(fā)展機(jī)遇根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。業(yè)內(nèi)人士分析稱，銷售指標(biāo)改善情況非常好，已經(jīng)總體上進(jìn)入到“由負(fù)轉(zhuǎn)正”的邊緣線上。市場回暖之際，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的分化仍在加劇，多年秉持穩(wěn)健經(jīng)營理念，且深諳市場及客戶需求變化的保利發(fā)展，似乎找到了一條變化中上升路線。中指研究院新近披露的百強(qiáng)房企月度銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，保利發(fā)展以635.5億累積銷售金額位居行業(yè)第1名。在剛過去的2022年，保利發(fā)展全口徑銷售金額約為4573億元、權(quán)益金額約為3068億元，均位于行業(yè)第二名。就規(guī)模而言，保利發(fā)展已然在市場的大浪淘沙中脫穎而出，站穩(wěn)行業(yè)頭部；在外界看來，公司也已經(jīng)達(dá)成了幾年前提出的“重回前三”的階段性目標(biāo)。接下來，這家央企巨子將在房地產(chǎn)新的發(fā)展模式下如何保持戰(zhàn)力，實現(xiàn)自我超越？對此，該公司董事長劉平在日前的內(nèi)部會議上提出更高維度的思考。他認(rèn)為，保利發(fā)展的目標(biāo)，實際上是要成為綜合實力領(lǐng)先、硬實力、軟實力都過硬的“一流企業(yè)”。這與黨的二十大報告中提出的“深化國資國企改革，加快國有經(jīng)濟(jì)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動國有資本和國有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大，提升企業(yè)核心競爭力。完善中國特色現(xiàn)代企業(yè)制度，弘揚(yáng)企業(yè)家精神，加快建設(shè)世界一流企業(yè)”的總精神總方針保持了高度的一致性。剛過去的2022年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了本世紀(jì)以來最艱難的階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出需要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《質(zhì)量強(qiáng)國建設(shè)綱要》，以推動中國制造向中國創(chuàng)造轉(zhuǎn)變、中國速度向中國質(zhì)量轉(zhuǎn)變、中國產(chǎn)品向中國品牌轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，明確了質(zhì)量強(qiáng)國建設(shè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和重點任務(wù)，從推動經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益型發(fā)展、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量競爭力、加快產(chǎn)品質(zhì)量提檔升級等方面提出了要求。放眼未來3-5年，房地產(chǎn)新發(fā)展模式將逐步形成，房地產(chǎn)業(yè)將行穩(wěn)致遠(yuǎn)。部分房企也由過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量、效益，更高質(zhì)量發(fā)展。而多年來，保利發(fā)展始終將“高質(zhì)量發(fā)展”置于“規(guī)模增長”之上，追求“有質(zhì)量增長”。因此，在打造“一流企業(yè)”目標(biāo)之際，該企業(yè)格外強(qiáng)調(diào)“回歸本源、回歸專業(yè)、做強(qiáng)基本功、練就過硬的能力”。為了鞏固夯實基本盤，保利發(fā)展在過去兩年內(nèi)積極采取“逆勢布局”戰(zhàn)略，在維持合理財務(wù)杠桿的前提之下，充分挖掘高能級城市的優(yōu)質(zhì)項目的投資機(jī)會。面對2023年，可以預(yù)見的市場回暖，或許將為已做好充足準(zhǔn)備的保利發(fā)展提供又一次難得的跨越良機(jī)。追求更高質(zhì)量發(fā)展毫無疑問，保利發(fā)展已然是一家規(guī)模龐大的公司。第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展累計實現(xiàn)全口徑銷售金額約為4573億元。步入2023年，保利發(fā)展延續(xù)市場上的強(qiáng)勁表現(xiàn)，迎來“開門紅”行情，1 月錄得銷售面積183.94萬平方；實現(xiàn)簽約金額295.45億元，同比增加4.39%。機(jī)構(gòu)最新披露的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)顯示，前兩月，保利發(fā)展以635.5億銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑，位居行業(yè)首位。“勇當(dāng)?shù)谝弧笔敲恳患矣兄晕易非蟮墓径紵o法拒絕的目標(biāo)，但在保利發(fā)展這家具備濃厚央企基因和責(zé)任感的企業(yè)身上，是否實現(xiàn)“規(guī)模第一”并不是衡量發(fā)展的第一標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的發(fā)展才是國有企業(yè)發(fā)展的必由之路。這就一定是涵蓋著更多的約束條件，比如基于支持國家戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的考量、企業(yè)自身營收利潤的經(jīng)營績效上的考量，以及基于財務(wù)穩(wěn)健防控風(fēng)險的經(jīng)營安全維度的考量等等。總體而言，保利發(fā)展追求的增長，是有質(zhì)量的增長，而非盲目擴(kuò)張。在內(nèi)部會議上，保利發(fā)展也先后提出了實現(xiàn)“三個一流”的目標(biāo)，“四個一流”的路徑，和“三個一流”的保障。具體而言，“三個一流”的目標(biāo)是指：一流的核心競爭力，產(chǎn)品、服務(wù)、質(zhì)量、規(guī)模各方面的優(yōu)秀，而不是只滿足于“均好”；一流的行業(yè)引領(lǐng)力，用平臺的思維夯實全產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，在各個細(xì)分領(lǐng)域打造頭部企業(yè)，引領(lǐng)這個細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)和新發(fā)展機(jī)會；一流的企業(yè)影響力，做一家令人尊敬的國資央企品牌。“四個一流”的路徑是指從四個方面體系化推動提升核心競爭力，目標(biāo)要清晰，行動要有力，成果要突出。“要有一流的經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)指標(biāo)，依法合規(guī)經(jīng)營。要有一流的生產(chǎn)效率，推進(jìn)‘八維精益’。要有一流的現(xiàn)代公司治理體系，完善現(xiàn)代企業(yè)制度。要有一流的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。”軟實力與硬實力雙提升今年2月初，國資委召開中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會議時明確，2023年要求中央企業(yè)“一利五率”目標(biāo)為“一增一穩(wěn)四提升”，這一考核指標(biāo)的調(diào)整一度引起社會普遍關(guān)注。所謂“一增”即確保利潤總額增速高于全國GDP增速，力爭取得更好業(yè)績；“一穩(wěn)”即資產(chǎn)負(fù)債率總體保持穩(wěn)定；“四提升”即凈資產(chǎn)收益率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度、全員勞動生產(chǎn)率、營業(yè)現(xiàn)金比率四個指標(biāo)進(jìn)一步提升。一直以來，保利發(fā)展嚴(yán)格按照國資委要求，穩(wěn)健推進(jìn)各項業(yè)務(wù)，尋找經(jīng)營規(guī)模與績效之間的有效平衡，撫平市場周期的劇烈波動。該公司過去近10年的數(shù)據(jù)顯示，各項經(jīng)營指標(biāo)均在正常軌跡運(yùn)行，營業(yè)收入和凈利潤走出一條穩(wěn)定的上升曲線。與此同時，公司財務(wù)杠桿適度，“三道紅線”全數(shù)達(dá)標(biāo)，為少數(shù)綠檔房企之一。截至2022年第三季度末，保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，凈負(fù)債率73.0%，未扣除受限資金的現(xiàn)金短債比為1.9。財務(wù)穩(wěn)健，是經(jīng)營穩(wěn)健的基礎(chǔ)，從事過審計工作的劉平對此格外重視。他在涉及到經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)指標(biāo)方面提到，“公司要緊盯發(fā)展質(zhì)量和盈利質(zhì)量，以現(xiàn)金流安全為主要目標(biāo)，以效益為準(zhǔn)繩，加大低效、無效資產(chǎn)的加速盤活和對指標(biāo)、效益的貢獻(xiàn)度，注重經(jīng)營的可持續(xù)。”穩(wěn)健的表現(xiàn)，讓保利發(fā)展獲得資本市場及投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。日前，中金公司發(fā)布研報稱，保利發(fā)展逆勢穩(wěn)健擴(kuò)表的舉措體現(xiàn)出公司較強(qiáng)的經(jīng)營韌性，積極推進(jìn)定增事項亦體現(xiàn)出公司較強(qiáng)的成長意愿和訴求，為后續(xù)規(guī)模和業(yè)績增長提供保障。2月7日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，2023年度非公開發(fā)行A股股票申請獲得中國證監(jiān)會受理。公告提到，保利發(fā)展早前宣布計劃非公開發(fā)行不超過8.19億股，募集資金125億元，用于廣州、西安等14個項目及補(bǔ)充流動資金。2月21日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，2023年2月16日，公司成功發(fā)行2023年度第一期短期融資券，發(fā)行金額25億元，票面利率2.26%。與同行相比，保利發(fā)展此次發(fā)布的融資券時間短、金額大、利率低，充分表現(xiàn)出資本對公司的信任與支持。穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)和通暢的融資渠道，為保利發(fā)展逆勢布局精準(zhǔn)投資提供了深厚的底氣。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價值1350.5億元、新增土地建筑面積902.4萬平方米，三項指標(biāo)均位居行業(yè)首位。步入2023年，全國多地陸續(xù)顯現(xiàn)樓市回暖信號，不少房企開始調(diào)整投資策略，計劃快速補(bǔ)貨應(yīng)對可能萌生的市場需求，而保利則憑借去年的果敢投資儲備了充足貨量，再一次搶得先機(jī)。首創(chuàng)證券發(fā)布研報稱，保利發(fā)展加大投資拿地力度，有助于優(yōu)化土地成本提升潛在毛利率。公司始終堅持穩(wěn)健安全的投資策略，保持投資定力，合理補(bǔ)充高質(zhì)量資源，實現(xiàn)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張。此外，保利發(fā)展拿地強(qiáng)度保持較高水平，一二線核心城市優(yōu)質(zhì)土儲占比較高，為未來銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎(chǔ)。億翰智庫亦認(rèn)為，保利發(fā)展作為頭部央企，早已具備規(guī)模效應(yīng)。同時，保利發(fā)展戰(zhàn)略性布局核心城市群以及高能級城市使得土儲資源價值更高，有助于錨定業(yè)績的增長。在具備了良好“硬件”的同時，保利對自身的“軟件”同樣有著更高的要求：以打造卓越的產(chǎn)品和服務(wù)為抓手，發(fā)揮品牌優(yōu)勢，提高在自身行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位和主導(dǎo)水平，培育和塑造卓越品牌，贏得更多主動的發(fā)展機(jī)會，實現(xiàn)企業(yè)軟實力和硬實力的雙提升。