河西中端出1字頭容積率地塊！南京一批好地下周開賣，會被搶嗎？

2023年進入倒計時，南京土地市場可沒閑著。18幅涉宅地塊，將于下周四（12月14日）競拍。進入下半年以來，南京土地頻頻被托底，為本就信心不足的市場籠罩了更多恐慌情緒。年尾的土拍能不能掀起浪花，壓力給到了河西、鼓樓濱江等較有看點的優質地塊。老規矩，銳評君去實探了這些地塊，提前劇透：①河西中部再上新，去年三批次土拍中流拍的G68宅地，化身G88。這塊地與綠城G55僅隔一個綠博園，出讓面積僅有G55的五分之一，不過1字頭的容積率很吸睛；② 土地斷供2年后，鼓樓濱江終于又有地賣了。G89地塊，介于桃園世紀和中海桃源里之間。這塊地最早在2021年的鼓樓土地推介會上露過面，正式拍賣則從容積率4.2的商辦混合地塊，調整為容積率2.2的二類居住用地，為鼓樓濱江新房補倉；③ 馬群將迎來兩幅容積率1.6的低密宅地。擺上貨架的G86、G87地塊隔一條馬高路，南側是已交付的中海鐘山印。三年前，容積率2.2的鐘山印地塊被中海搖號拿下，地價近2.3萬/㎡。如今兩幅待拍賣的宅地起拍地價還不到1.5萬/㎡，且是迷人的1字頭容積率。降地價、降容積率，能激發房企拿地欲望嗎？河西G88地塊四至：東至規劃經二路；西至規劃經一路；南至應天大街；北至規劃清河街地塊性質：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.8出讓面積：13972.4㎡起拍總價：8.63億元起拍樓面價：34314元/㎡河西控對G88地塊應該不陌生。去年7月，官方對河西中部西側近揚子江大道區域的規劃進行調整，G88的前身024地塊，由商辦性質改為住宅性質。在當時河西中部沒什么新房供應的背景下，這一調整是相當炸裂的。隨后這塊地在三批次土拍中拿出來賣，但因周邊尚有部分設施搬遷未結束、附近道路尚未建成等因素，最終以沒有房企報名而流拍。時隔一年多再擺上土拍貨架，G88的不少指標被優化，比如容積率從2.2降為1.8；起拍總價從11.1億降至8.63億。那么相應的，起拍地價也降了近1800元/㎡。實探來看，G88地塊與保利天悅、旭輝鉑悅金陵在同一水平線上，南側緊鄰應天大街高架，交通便捷的同時，難免會有噪音不利因素。但南京建筑規劃新規明確了，近噪聲源的住宅外窗應當采取三玻兩腔等隔音降噪措施，問題不大。地塊以及周邊的土地已經平整完，北側規劃幼兒園已經開建。向東，能看到城市地標金鷹世界；南側，是綠博園和綠城G55；西側，能遙望夾江，整體城市界面較為嶄新。值得注意的是，拉開河西的賣地清單，1字頭容積率的宅地鳳毛麟角，所以容積率1.8的G88低密優勢非常突出。盡管地塊體量很小，只有綠城G55的五分之一，但在低容積率優勢下，未來完全可以做小高層或洋房（地塊建筑高度不得小于12米、大于60米），與河西清一色的高層大平層比，辨識度出來了。另外，地塊規劃條件明確，要契合河西高品質新城的定位，打造低能耗科技住宅，外立面須采用全干掛幕墻體系，拿地房企和產品品質，可以期待一下。敲黑板，11月底南京的土地推介會上放出了上百幅地塊，但河西中、河西南幾乎沒有供應。眼下河西的新盤儲備不少，可接下來的拿地機會不多，有意向的房企不妨沖一下G88。今年，河西的偉星長江之歌、中建G42、中海G53、綠城G55均搖號成交。待拍賣的G88有點像“全村的希望”，能否把下周的土拍氣氛帶動起來，就看它了。鼓樓濱江G89地塊四至：東至姜家園路；西至熱河南路；北至察哈爾路；南至規劃道路地塊性質：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤2.2出讓面積：16695.37㎡起拍總價：10.5億元起拍樓面價：28587元/㎡時隔兩年多，鼓樓濱江終于有宅地賣了。G89所在的區域，以成熟住區為主。北側不遠處是已交付的桃園世紀，南側不遠則是中海桃源里，東側是鋒尚國際。與地塊親密值更高的姜家圩等是有些年頭的低密老小區。目前，區域內有地鐵9號線在建，白云亭站與G89地塊的直線距離還不到200米。加上地塊周邊有察哈爾路、姜家圩路等主干道覆蓋，未來交通出行非常便捷。實探時，銳評君發現地塊內部現存的簡易活動房上，寫著同力建設的字樣。地塊“缺掉”的西北角，現狀為運政大廈和停車場。整體來看，地塊較為規整，開發難度小。地塊周邊的自然風光一流，距離護城河、小桃園等不遠。走遠些，可以領略濱江風光帶、閱江樓等的景色。這塊地曾在2021年亮相鼓樓土地推介會，當時為容積率4.2的商辦混合用地。如今，用地性質被調整為R2二類居住用地，容積率為2.2，起拍樓面價28587元/㎡，較兩年前金基拿下的G109（皓樾所在地塊），地價至少要高3200元/㎡。劃重點，地塊規劃條件明確了，東北角明城墻建設控制地帶以外100米范圍內的建筑高度不得超過18米，且整體住宅建筑不得低于四層。銳評君推測，未來G89可與桃園世紀一樣，東側規劃部分低密洋房。由于幾乎沒有新房供應，即使河西南、南站等核心板塊二手房價出現明顯的跳水，G89周邊的次新房價格卻相對堅挺。桃園世紀惠園以仁恒桃園世紀為例，去年下半年起，小區陸續有二手房掛牌，高峰時成交單價超6.8萬/㎡。今年，小區多個組團的二手房，成交單價均能穩定在6萬/㎡以上，走出獨立行情。G89的補倉將為區域新房供應解渴，大概率不愁賣。會吸引房企們競價嗎？拭目以待。馬群G86、G87G86地塊四至：東至規劃公交場站用地；南至規劃獅子壩東路；西至馬高路；北至滬寧高速連接線地塊性質：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.6出讓面積：9706.22㎡起拍總價：2.32億元起拍樓面價：14939元/㎡G87地塊四至：東至馬高路；南至規劃獅子壩西路；西至百水河；北至現狀地塊性質：R2二類居住用地容積率：1.0＜Far≤1.6出讓面積：76949.84㎡起拍總價：18.4億元起拍樓面價：14945元/㎡中海鐘山印收官后，馬群再補倉兩幅宅地。這兩幅宅地一大一小，大體量的G87在鐘山印的北側，迷你地塊G86則在鐘山印的東北方向。與區域內主打高層的鐘山印、潤棲府不同，G86、G87容積率為1.6，低密優勢突出。起拍樓面價均不到1.5萬/㎡，如果底價成交，地價將比鐘山印的低近8000元/㎡。地塊容積率、地價均有明顯下降，會不會激發主流房企拿地的欲望？目前，G86、G87所在的區域配套相對成熟，滬蓉高速、寧句城際百水橋站、紫金小學等已經兌現，距離馬群地鐵站以及招商花園城等也不遠。G87以南的鐘山印，于今年5月底整體交付，并提前一個月進行業主預交付參觀，是棲霞區罕見的交付零投訴樓盤。與兩塊地隔一條滬蓉高速，是已交付多年的世茂招商語山、鐘山美廬、鐘山晶典等小區。世茂招商語山主打剛需小戶型，目前二手房成交價在3.2-3.5萬/㎡；低密的鐘山美廬，去年曾有一套近400㎡的別墅以1750萬總價成交，單價逼近4.5萬/㎡。